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Merkantiler Minderwert

Der Merkantile Minderwert von Gebäuden

Unter Immobilienbesitzern, Immobilienverkäufern und Immobilienkaufinteressenten ist im Allgemeinen der sogenannte Merkantile Minderwert wenig bekannt.

Auch bei Sachverständigenkollegen aus dem Bereich der Bauschadensermittlung wird vielfach die Existenz des Merkantilen Minderwerts überwiegend negiert, oder schlicht behauptet er könne nicht (mehr) existieren, wenn ein Bauschaden vollständig behoben sei.

Preise, so auch Immobilienkaufpreise, ergeben sich zumeist nicht allein aus rationalen Überlegungen heraus. Vielmehr „schwingt“ eine emotionale Komponente, („mir gefällt dieses Haus so gut und ich möchte es unbedingt haben“, oder, wenn auch seltener „bei dem Gebäude bestand ehemals ein Wasserschaden, der Verkäufer (und sein Gutachter) meint, dieser sei vollkommen fachgerecht beseitigt worden, soll ich es dennoch kaufen“) für oder gegen eine Kaufentscheidung sozusagen, mit.

Die aufgerufenen Immobilienkaufpreise (Kaufpreisangebote) spiegeln nach unserer Erfahrung zumeist sehr wenig die tatsächlich entstandenen Bauherstellungskosten und daraus folgend die Sachwerte (tatsächlicher (Herstellungs-)Wert der Liegenschaft) wider. Bestes Beispiel hierfür sind sogenannte „Mondpreise“ (überzogene, häufig von Maklern aufgerufene Immobilienkaufpreise) oder auch „Liebhaberpreise“ (überzogener Preis für bspw. exklusives Design, Lage, Ausstattung, etc.)

Kurz gesagt: Der einer Sache aus persönlichen Erwägungen zugemessene Wert, also salopp gesagt, das was man bereit ist für etwas zu bezahlen, hat mit dem monetären Wert dieser Sache, also dem Herstellungswert, ggf. zuzüglich einem angemessenen Aufschlag für Gewinn, nicht viel gemein.

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Was ist nun der merkantile Minderwert?

Nach ständiger, höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH Urteil vom 8. 12. 1977 – VII ZR 60/76, ff.) liegtDer merkantile Minderwert in der Minderung des Verkaufswerts einer Sache, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung deshalb verbleibt, weil bei einem großen Teil des Publikums, vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden, eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht.“

Es handelt sich also um eine, wiederum emotionale, Komponente, die allein deshalb bei Kaufinteress-enten besteht, weil diese selbst nicht gesichert ausschließen können, dass das Kaufobjekt tatsächlich schadensfrei ist, bzw. dass nicht eventuell anderweitige, wertbeeinflussende, weitere Mängel in der Immobilie vorhanden sein könnten.

Diese käuferseitige Abneigung schlägt sich im Allgemeinen direkt auf die Vermarktungsfähigkeit (das Objekt wird einfach gar nicht nachgefragt) und/oder auf den Kaufpreis (Preisreduzierung bei Inkaufnahme der Mängel) nieder.

Im Rahmen unserer Sachverständigkeit als Bausachverständige und Immobilienbewerter stellte sich für uns schnell heraus, dass die Vorbildung als Architekt, sachverständige Erfahrungen aus dem Bereich der Bauschadensermittlung und Bauschadensbewertung und die Kombination mit dem Tätigkeitsfeld der Verkehrswertermittlung von Immobilien bezüglich der Bewertung von Merkantilen Minderwerten große Vorteile bietet.

Bauschadensgutachter verneinen diesen schlicht häufig. Immobilienbewerter, ohne die Hinzuziehung eines Kollegen des Sachgebiets Bauschäden, sind nicht in der Lage, mögliche, den Kaufpreis wertmindernde, Baumängel und Bauschäden zu erkennen, oder diese bewerten zu können.

Aufgrund unserer fachübergreifenden Expertise werden unsere Leistungen zur Beurteilung und Bewertung von Merkantilen Minderwerten von Immobilien, beginnend im Jahr 2005, überregional nachgefragt. Wir bearbeiten diesbezügliche Aufträge bundesweit im Privatauftrag und vorbereitend bei streitigen Gerichtsverfahren.

Gerne beraten und unterstützen wir Sie hierbei……

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